【裁判要旨】

1．依照消防法相关法律规定，房屋主体建筑应当经过消防审批后方可投入使用的，出租人应当提供主体建筑通过消防验收的房屋。案涉房屋主体建筑未进行消防验收备案，导致承租人经营性使用的合同目的无法实现，出租人构成根本违约。

2．出租人如认为该房屋属于无需取得建筑主体消防验收的，应提供证据证明。在承租人因房屋主体建筑消防验收的问题而无法办理后续装修消防验收时，出租人负有积极协助的义务，以保障房屋租赁合同的顺利行。

3．房屋租赁合同因出租人根本违约而解除，导致承租人不能正常经营，出租人无权要求承租人支付租金，对承租人造成的装修损失，双方应当根据各自的过错承担责任。

【基本案情】

（一）当事人

再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）:涂成林。

被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）:景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心。

（二）基本案情

2010年11月24日，景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心作为甲方（以下简称民窑遗址中心）与乙方徐善文签订《房屋租赁合同》一份，约定：

“甲方同意将坐落于陶瓷民窑遗址七号房屋出租给乙方。房屋结构：砖混建筑面积915.38 m ；租赁用途为乙方承租该房屋用于合法的经营项目；租赁期限为2011年3月1日起至2031年2月28日止。…

房屋租金为每年10万元。为防止拖欠租金，乙方应缴纳20万元作为租赁保证金；租金前三年每年度10万元，从第四年度开始每三年租金按照上年度租金递增3%。

甲方违反下列义务，乙方有权解除合同，要求赔偿损失并支付违约金10万元：1．合同生效后，甲方应将结构安全、使用正常的房屋交付给乙方。2．甲方必须为乙方进场安装提供通水、通电等基本条件。

3．甲方必须为乙方进场装修提供房屋相关的设计图纸。4．甲方保证在租赁期内拥有合法租赁权，并保证乙方依约合法经营，协助处理与租赁房屋有关的事务。”

合同签订后，徐善文依约向民窑遗址中心一次性预交租赁保证金、租金合计60万元。2012年2月10日，民窑遗址中心向徐善文发《起租通知书》，主要内容为：房屋已具备交付条件，陶瓷民窑遗址7号楼从3月1日起租（年租金10万元）。徐善文在该《通知书》下方签名确认。

2012年6月20日，景德镇市珠山区公安消防大队对陶瓷民窑遗址管理中心7号房屋进行其他形式消防监督检查，检查内容和情况栏记载：1．该装修未进行消防设计备案；2．该主体建筑未进行消防验收备案。

2016年1月22日，徐善文向民窑遗址中心作书面《报告》，称：“我徐善文承租民窑遗址七号楼因资金问题，本人自愿将民窑遗址七号楼房屋租赁合同解除，并将该房屋租赁权由涂成林继续承租。现请民窑管理中心领导按2010年11月24日签字的合同执行，以后该租赁合同的租赁权、所有权、债务与本人无关！”

后民窑遗址中心和涂成林直接将上述《房屋租赁合同》首部乙方“徐善文”改为“涂成林”，并由涂成林在落款处签名，涂成林在该合同下方手写：“应乙方报告要求变更承租人，甲、乙双方必须按照本合同各项条款履行。2016年7月6日“涂成林”。

2016年1月28日，涂成林向民窑遗址中心作书面《报告》，载明：“尊敬的民窑遗址管理中心各位领导，因2012年6月20日珠山公安消防大队下文停止装修至今2016年元月28日，一直停至现在。原因是该主体建筑未进行消防验收备案。该楼至今从未使用，原封不动，至今未做任何经营，请领导看着事实的情况，减免我的房租，请处理！”

涂成林经营的景德镇和谐音乐茶楼目前仍未正式投入营业，亦未另行向民窑遗址中心交付房屋租金。该租赁合同签订后，民窑遗址中心将涉案房屋交由涂成林进行装修。

在审理中，涂成林就“景德镇和谐音乐茶楼”所投入的资金数额进行鉴定（评估）。2019年9月2日，江西大信诚信资产评估有限公司做出赣诚信评字（2019）第219号资产评估报告，评估结论为：

1．房屋装修及消防工程评估值为1478715.05元；2.设备评估值为740258元。

涂成林以民窑遗址管理中心7号楼主体建筑物未进行消防验收备案，导致其景德镇和谐音乐茶楼办不到消防行政许可，不能正常营业为由提起本案诉讼，请求确认合同无效，民窑遗址中心归还租金及保证

金60万元及赔偿装修设备损失2218973元。

民窑遗址中心提出反诉，请求解除房屋租赁合同，要求涂成林支付所欠租金、违约金226167元及实际搬出租赁房屋之前的占用费。

另查明，景德镇城区浙江路陶瓷民窑遗址管理中心7栋吊脚楼于2015年10月15日取得房屋所有权证，登记房屋所有权人为民窑遗址中心。民窑遗址中心7栋吊脚楼房屋不属于文物保单位。

【裁判结果】

一审判决：一、涂成林涂成林、被告（反诉原告）景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；

二、限被告（反诉原告）景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心于判决生效后二十日内向涂成林涂成林支付因解除租赁合同所产生的损失人民币739357.525元；三、驳回原告涂成林其他诉讼请求；四、驳回反诉原告景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心的反诉请求。

二审判决：一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2018)赣0203民初2189号民事判决；二、涂成林与民窑遗址中心于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；三、涂成林于接到本判决之日起一个月内从陶瓷民窑遗址7号建筑物搬离并将房屋返还给民窑遗址中心；四、涂成林于接到本判决后三日内按照年租金100000元标准向民窑遗址中心支付租金，自2015年10月1日起至实际搬离陶瓷民窑遗址7号建筑物之日止；五、驳回涂成林其他诉讼请求；六、驳回民窑遗址中心其他反诉请求。

再审判决：一、撤销江西省景德镇市珠山区人民法院（2018）赣0203民初2189号民事判决和江西省景德镇市中级人民法院（2021）赣02民终286号民事判决；二、涂成林、景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；三、景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心于判决生效后二十日内向涂成林支付因解除租赁合同所产生的损失人民币739357.525元；四、景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心于判决生效后二十日内向涂成林返还租赁保证金20万元；五、驳回涂成林其他诉讼请求；六、驳回景德镇市陶瓷民窑遗址管理中心其他反诉请求。

【裁判理由】

（一）一审裁判理由

2009年9月1日起实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持，一审法院认为涉案合同有效。

民窑遗址中心向该院提交的珠山公安消防大队回复函称因涉案房屋已于2015年取得房屋产权证，且用途为配套公建，故视为已通过消防审批，该答复无法律法规依据，一审法院不予采信。

根据《中华人民共和国消防法》以及《建设工程消防监督管理规定（2009修订）》的规定，本案涉案房屋主体建筑应当经过消防审批后方可投入使用，民窑遗址中心在涉案房屋未取得消防审批的情况下出租给涂成林使用，导致合同目的无法实现，案涉《房屋租赁合同》应当予以解除。

关于涂成林要求民窑遗址中心赔偿因租赁房屋所产生的损失人民币2218973元并赔偿相应的利息损失（以2218973元为本金，年息6%，自2016年5月1日计算至实际赔偿损失之日，暂计算至2019年10月30日的利息为454889元）的诉讼请求。

本案中，民窑遗址中心2008年对涉案房屋开始进行修缮，于2011年完工。涂成林自2016年1月28日起承租涉案房屋后对其进行装修。因民窑遗址中心交付的涉案房屋未通过消防验收，致使涂成林到目前为止都不能经营，具有过错。

涂成林作为承租方，并且其经营的是人员密集场所的茶楼，其承租之前即已明知涉案房屋未通过消防验收，其仍然承租并实施了装修，也存在过错。

故一审法院酌定民窑遗址中心承担50％的责任，涂成林承担50％的责任。结合已查明的涂成林因本案而产生的附合装饰装修物损失为1478715.05元，民窑遗址中心应赔偿涂成林因解除租赁合同所产生的损失739357.525元。

关于损失利息的诉请，因原、被告双方均有过错，故一审法院不予支持。

关于民窑遗址中心请求涂成林支付所欠租金截止2018年4月止合计226167元并承担违约金10万元，要求被反诉人承担2018年5月至实际搬出租赁房屋之日止的占用费（按年租金103000元计算）的诉请，因涉案合同自签订时即已无法实现，且导致合同目的无法实现的过错在于签订合同的双方当事人，故对该项诉请一审法院不予以支持。

（二）二审裁判理由

本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》，系双方在平等自愿的基础上达成的房屋租赁合意，合同内容没有违反法律法规的规定，系合法有效的合同，双方当事人本应按照合同条款予以履行，现涂成林诉请确认合同无效，民窑遗址中心诉请解除合同，表明合同双方均无继续履行的意愿，故二审法院认定本案的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。合同解除，必定引发租金计算以及其他事项的处理。

关于违约责任，涂成林接收承租的房屋前即已经交纳40万元租金及20万元保证金；民窑遗址中心则交付了出租的房屋，双方当事人均无明显违反合同约定的情形，因此，双方当事人要求对方承担违约责任的请求均不能成立。

关于租金的起算时间，根据一审查明的事实，本案合同租赁期间为2012年3月1日至2031年2月28日；本案租赁合同承租人原为徐善文，其已经缴纳20万元租赁保证金、40万元租金，40万元租金对应的租期为2012年3月1日至2016年2月28日；经出租方同意，于2016年7月6日变更承租人为涂成林；涂成林签订合同之后未再支付租金。

二审法院认为，民窑遗址中心出租的房屋于2015年10月取得房屋所有权证，故租金应从2015年10月开始计算，按照每年10万元的标准计算，计算至实际搬出租赁房屋之日止。租赁保证金是具有担保性质同时也是针对承租人迟延给付租金这一特定违约行为的违约金，本案中，涂成林未及时支付租，应以租赁保证金抵扣租金，多退少补。

民窑遗址中心主张涂成林腾退房屋并返还，系合同解除后涂成林应尽的义务，故涂成林应在本判决生效后腾出承租的房屋，交付给民窑遗址中心。

关于承租方涂成林主张的损失，在签订租赁合同之前涂成林已经知晓该房屋存在消防未验收备案的问题，仍然进行装饰装修工程并采购设备、家具等，涂成林对损害的产生具有过错，损失应由其自行承担。综上，民窑遗址中心的上诉请求部分成立，应予支持；涂成林上诉请求不成立，应予驳回。

（三）再审裁判理由

本案涂成林承租的民窑遗址中心所有的“7号吊脚楼”不属于划定的文物保护范围，《房屋租赁合同》合法有效。本案争议焦点为：1．案涉房屋主体建筑未进行消防验收备案，民窑遗址中心是否构成根本违约；2．案涉《房屋租赁合同》是否应当解除及解除后如何处理保证金的返还及赔偿损失的问题。

关于案涉房屋主体建筑未进行消防验收备案，民窑遗址中心是否构成根本违约的问题。

根据一、二审认定的事实：2012年6月20日，景德镇市珠山区公安消防大队对案涉房屋进行消防监督检查时出具的《消防监督检查记录》表明，该主体建筑未进行消防验收备案。2016年1月28日及2017年11月13日，涂成林两次向民窑遗址中心递交书面材料中，均反映案涉房屋主体工程未进行消防竣工验收备案的问题。案涉房屋主体建筑直到涂成林2018年3月19日一审起诉之时，仍未进行消防验收备案。本院对案涉房屋主体建筑未进行消防验收备案的事实予以确认。

涂成林主张因案涉房屋未获得消防验收审批通过，无法取得相关经营许可证而停业。本院认为，涉案房屋没有办理主体建筑消防备案，影响了房屋的使用，民窑遗址中心构成了根本违约。理由如下：

1．案涉房屋不符合合同约定的正常使用的条件。双方在《房屋租赁合同》第七条明确约定：＂民窑遗址中心将使用正常的房屋交付给涂成林，保证涂成林依约合法经营，并协助处理与租赁房屋有关的事务”。根据《中华人民共和国消防法》以及《建设工程消防监督管理规定（2009修订）》的规定，本案涉案房屋主体建筑应当经过消防审批后方可投入使用。民窑遗址中心在签订合同时明知案涉房屋系用于经营目的，经营性房屋办理经营许可须以主体建筑和装修通过消防验收为前提，而本案涂成林因主体建筑消防验收的问题未得到解决而无法办理后续装修消防验收。出租方民窑遗址中心为保障承租方实现经营性使用的目的，负有提供符合合同约定条件的房屋的义务，其应当提供主体建筑通过消防验收的房屋，以满足合同约定的经营性使用目的。

2．民窑遗址中心提出案涉房屋主体建筑无需通过消防验收，其不构成违约的主张不能成立。民窑遗址中心主张该主体建筑得到消防大队认可无需通过主体建筑消防验收，但未提供足以证明该主张的证据。即使民窑遗址中心认为该房屋无需取得建筑主体消防验收，其亦应在涂成林办理装修消防验收时讼积极与消防大队进行沟通协调，以消除涂成林与消防大队在是否需要主体建筑消防验收备案问题上存在的分歧，民窑遗址中心对此亦负有协助义务，以保障房屋租赁合同的顺利履行。

综上，案涉房屋办理主体消防备案是民窑遗址中心应承担的合同义务，民窑遗址中心应确保不因主体建筑消防验收的问题，影响承租人实现经营的合同目的。民窑遗址中心未履行合同约定的交付能够正常使用的房屋的义务，也未履行与租赁房屋有关的协助义务，导致涂成林的合同目的无法实现，构成根本违约。

关于案涉《房屋租赁合同》是否应当解除及解除后如何处理保证金的返还及赔偿损失的问题。

本案房屋租赁合同因民窑遗址中心根本违约导致涂成林无法实现合同目的，应予解除。对租金问题及利息损失，因民窑遗址中心构成根本违约，导致涂成林不能正常经营，对其请求涂成林在承接案涉房屋租赁合同后支付租金的诉请不予支持。双方租赁合同解除后，尚未履行的租赁期限应当终止履行，民窑遗址中心应将20万租赁保证金返还涂成林。

对涂成林要求民窑遗址中心赔偿因租赁房屋所产生的损失人民币2218973元并赔偿相应的利息损失的诉讼请求，应当根据双方对造成损失的过错程度承担相应责任，民窑遗址中心交付的涉案房屋未通过消防验收致使涂成林投入装修后不能经营，存在过错。涂成林作为承租方，其承租之前即已明知涉案房屋未通过消防验收，其仍然承租并实施了装修，也存在过错。

因此，民窑遗址中心与涂成林对装修损失各承担50％的责任，涂成林因本案而产生的附合装饰装修物损失为1478715.05元，民窑遗址中心应赔偿涂成林因解除租赁合同所产生的损失739357.525元。

对涂成林提出利息损失的诉请，因双方均有过错，本院不予支持；对可移动的设备损失的诉求，本院不予支持。

综上，一审处理结果基本正确，但遗漏租赁保证金的处理不当。二审认定民窑遗址中心无明显违约行为不承担合同解除的违约责任法律适用错误，再审予以纠正。涂成林的再审请求部分成立，本院予以支持，民窑遗址中心应返还20万元租赁保证金，并对合同解除导致的涂成林的装修损失承担50%的赔偿责任。